關于ZAKER 免費視頻剪輯 合作 加入

房子基本靠“搶”,不加價根本買不到!漲幅創 30 年新高,美國房價飆升,會“崩盤”嗎?次貸危機會重現嗎?

導讀:美國買房者無奈感嘆:" 房子基本都得靠‘搶’。"

圖 / 圖蟲

受低利率和供不應求等因素影響,如今美國房地產市場火爆程度已經堪比次貸危機前。

一名美籍華人對 21 世紀經濟報道記者表示," 房子太搶手了,基本都得靠‘搶’,幾十人搶一套房很平常,不加價根本沒法買到房。"

對于持續火爆的房地產市場,全球最大資管機構貝萊德本周表示,依然看好美國房地產行業,有望繼續從緩慢收緊政策和通脹上升中獲益。" 美聯儲整體的鴿派立場是房地產估值樂觀的關鍵因素。此外,通脹將推高租金收入、降低實際利率,并支撐房地產估值。"

鯨平臺智庫專家、盤庫智庫高級研究員江瀚對 21 世紀經濟報道記者表示:

"美國房價大幅飆升的最核心原因是極度寬松的貨幣政策,當前市場可能存在一定的泡沫,房價如果長期上漲可能會進一步引發社會風險。"

漲幅超越次貸危機前

美國全國地產經紀商協會(NAR)6 月底公布的數據顯示,5 月成屋中位數價格同比上漲 23.6% 至 35.03 萬美元,創下紀錄高點,房價漲幅則為 1999 年以來最強勁的一次。房地產經紀公司 Redfin 同時透露,5 月超過一半的房子成交價格超過其上市價格。

此外,標普 CoreLogic 凱斯席勒 6 月底發布的全美房價指數顯示,美國 4 月房價同比上漲 14.6%,高于 3 月時的 13.3%,為 30 多年來的最快增速。

與此同時,涵蓋達拉斯、邁阿密、紐約和舊金山等美國大都市區的 4 月 20 城房價指數環比上漲 1.6%,同比上漲 14.9%,創下 2005 年 11 月以來的最高水平,比金融危機前還要瘋狂。

其中亞利桑那州州府菲尼克斯(Phoenix)、加州圣地亞哥和華盛頓州西雅圖的同比漲幅最高。相比去年同期,這三個城市的房價漲幅都在 20% 以上。

標普道瓊斯指數董事總經理兼指數投資策略全球主管拉扎拉(Craig Lazzara)表示,4 月的表現確實非同尋常,全美綜合指數 14.6% 的漲幅創下了 30 多年來的最高水平。

為何房價飆升?

房價上漲和極度寬松的政策息息相關。為了緩解疫情對經濟的沖擊,美聯儲自去年 6 月起開始每月凈購買至少 800 億美元的美國國債和 400 億美元的抵押貸款支持證券(MBS),旨在降低借貸成本,同時創紀錄的低利率也推動了購房熱潮。

鯨平臺智庫專家、著名經濟學家宋清輝對 21 世紀經濟報道記者表示:

" 美國房價大漲離不開兩個原因,一是美聯儲實施了超級寬松的貨幣政策,并且這一政策短期有維持下去的趨勢。二是為遏制疫情造成的經濟損失,拜登政府采取了廣泛的經濟刺激措施,進而釋放出來天量的貨幣資金,推動美國房價進一步飆升。"

除了寬松政策,供應不足也是房價飆升的重要因素。美國房地產經紀人協會今年 6 月公布的報告顯示,2001 年至 2020 年期間,全美房屋建筑商平均每年新建 122.5 萬套住房,這一數字低于 1968 年 -2000 年間的年均 150 萬套。

與長期歷史水平相比,過去 20 年的美國新房建造量已減少了 550 萬套,其中包括 200 萬套單戶住宅,110 萬套 2 至 4 戶的多戶型住宅和 240 萬套至少 5 戶的多戶型住宅。

如果想要填補這樣的供應缺口,建筑商的住宅建設速度需要達到每年新建 210 萬套房屋,但這仍需要十年時間才能解決這個問題。

需要注意的是,疫情更是加劇了供應短缺問題,過去一年建筑材料和勞動力成本持續走高,美國建筑商不得不放緩了建設房屋的步伐。

而就在房屋供應不足之際,極低的抵押貸款利率和居家工作等因素又導致住房需求激增,供應短缺問題突然變得尤為嚴重,近六成美國青年計劃將自己在疫情期間的儲蓄用于購房。

美國最大房產網站 Zillow 7 月初公布了對 1200 多名千禧一代(1982 年至 2000 年之間出生)和 Z 世代(1990 年代中葉至 2010 年出生)的調查結果,其中超過一半(59%)的年輕人表示,他們計劃用自己疫情期間的儲蓄支付購房首付。

警告聲不絕于耳

就在房價持續飆升之際,多家銀行發出風險預警。德意志銀行首席分析師吉米 · 里德(Jim Reid)稱,目前美國房價飆升水平幾乎與全球金融危機前無異。當前來看,美國房價已達歷史高點,這樣的數字將成為一個 " 巨大的擔憂 "。

高盛分析師羅尼 · 沃克(Ronnie Walker)也警告,美國房地產市場供需持續失衡,將在今明兩年帶來兩位數的房價上漲,而房價升值的 5%-15% 將被傳導至通脹。高盛模型預計,2022 年底前住房通脹同比漲幅將達到 3.8%,2023 年將超過 4%。

前任政府官員也出來喊話,曾任克林頓政府財政部長、奧巴馬政府首席經濟顧問的經濟學家薩默斯(Lawrence Summers)表示,美國房價飆升 " 令人恐慌 ",而且很可能會順勢推高美國通脹率。" 鑒于美國房屋供應短缺,當地房價預計將繼續攀升,市場需要非常、非常嚴肅地對待通脹風險。"

與此同時,美聯儲官員也紛紛發出警告。波士頓聯儲主席羅森格倫表示,房地產市場的過度繁榮可能將威脅到貨幣穩定。" 對我們來說,回到 2% 的通脹目標非常重要,但目標是使之可持續。若要通脹可持續,我們就不能在房地產這樣的領域出現大起大落的繁榮和蕭條周期。"

美聯儲理事沃勒也表示,美國經濟表現好于預期為提早縮減資產購買規模提供了依據,他傾向于先從 MBS 入手。" 現在房地產市場相當火爆,不需要其他任何不必要的支持。"

除了羅森格倫和沃勒,圣路易斯聯儲主席布拉德也認為美聯儲需要重新評估其對房地產市場的援助。此外,達拉斯聯儲主席卡普蘭也主張,MBS 購買的退出 " 宜早不宜遲 "。

這次會 " 崩盤 " 嗎?

火熱的房地產市場已經引發了市場擔憂,美聯儲持續的寬松政策將助長房價飆升,當下繼續購買 MBS 的行為已經令人無法理解。

北京時間 7 月 8 日凌晨,美聯儲公布 6 月政策會議紀要,與會官員討論了購買 MBS 的問題,但存在分歧。一些官員認為,鑒于房價壓力,應該優先減少購買 MBS,而另外幾名官員則表示,均衡地減碼美國國債和 MBS 更可取。

對比來看,在 2014 年的上一次減碼行動中,縮表實際上是以 " 自動駕駛 " 模式進行的,也就是說每次政策會議后公債和 MBS 都同樣被削減。

投資者需要注意的是,雖然美國房價持續飆升,但市場主流觀點仍然認為,房地產市場不會像之前金融危機那樣 " 崩盤 ",強勁的家庭財務狀況和此前金融危機有著本質區別。

很多業內人士預計,美國房價未來仍將保持高位。Zillow Group 經濟學家 Matthew Speakman 表示,考慮到住房需求仍在上升,過去一年推動房價上漲至新高的力量仍然存在,而且幾乎沒有減弱的跡象,房源數量仍處于歷史低位。

CoreLogic 副首席經濟學家赫普(Selma Hepp)也表示,盡管房價增速創下新高,但現在價格下跌的風險遠低于疫情前以及 2006 年夏季房價觸頂時的水平。這可能是因為,有利的抵押貸款利率和收入增長繼續使得抵押貸款支出與家庭月收入之比保持在較低的水平。

展望未來,赫普表示," 買家需求上升、待售庫存不足將繼續構成壓力,今年三季度房價仍可能保持兩位數增長。"

以上內容由"21世紀經濟報道"上傳發布
一起剪

一起剪

ZAKER旗下免費視頻剪輯工具

一起剪
頭條新聞

頭條新聞

時事熱點 一手掌握

訂閱

覺得文章不錯,微信掃描分享好友

掃碼分享

ZAKER | 出品

查看更多內容
枝垂萤福利本子